Technische Due Diligence, im Ankauf und für die Verkäuferseite

Sie prüfen das Gebäude. Nicht den Ordnerbaum.

Der Datenraum kam gestern Abend. Genehmigungen, Wartungsprotokolle, Gutachten, Pläne, Scans in jeder Qualität, und die Hälfte fehlt. Der Abgabetermin steht seit drei Wochen.

Erst wenn Sie wollen, ein Ausschnitt aus einem abgeschlossenen Projekt, unter Vertraulichkeit.

Aufnahme aus der Anwendung, Demoprojekt.

Woher die Zahlen stammen, steht an jeder Zahl.

Tag 1
Die Liste der fehlenden Unterlagen steht, und die Q&A geht raus.
Gelernt aus den Q&A-Listen, die Ihr Haus schon geschrieben hat.

Der Fund, der nicht im Leistungsbild stand

Die Nutzungsänderung stand handschriftlich im vierten Anhang.

AIMI geht jede Seite an, die im Datenraum liegt, auch die vierte Anlage eines Mietvertrags und auch das, was jemand mit der Hand an den Rand geschrieben hat. Dort stand, die Nutzung sei geändert worden. Eine Genehmigung dazu lag nirgends.

Die Prüferin hatte den Punkt am ersten Tag in der Q&A, statt Tage später. Bauordnungsrechtlich war an dem Objekt einiges im Argen, und als Überschrift stand das in keinem Dokument.

Und wenn nichts da ist, sagt AIMI das auch so: Im Bericht steht an keiner Stelle „nicht vorhanden“, wo „nicht gefunden“ gemeint ist.

„Das war in meinem Leistungsbild gar nicht drin. Ich war völlig verwundert, dass es die Nutzungsänderung gefunden hat.“

Prüferin über den handschriftlichen Vermerk im vierten Anhang eines Mietvertrags

Was zum Kapitel Grundbuch noch fehlt

Referenz Status Quelle
Grundbuchauszug, jünger als sechs Monate Fehlt Maßgabe Ihres Hauses
Bewilligungsurkunde zur Dienstbarkeit Fehlt in Abteilung II genannt
Lastenfreistellung des Finanzierers Fehlt teilweise Datenraumindex
Baulastenverzeichnis Liegt vor Datenraum, Ordner 04
Nachgestellt nach der Anwendung, mit erfundenen Unterlagen. Keine echten Kundendaten.

So läuft es heute, ohne AIMI

Drei Abende, die jeder Prüfer kennt

Das sind keine Ausnahmen. Das ist der Normalfall in wenigen Tagen Prüfzeit.

Dutzende Grundbuchblätter, kurz vor Weihnachten

Verschmelzungen, Teilungen, und Dienstbarkeiten, die dabei die Begünstigten gewechselt haben.

Was ein übersehenes Wegerecht später kostet

Abteilung II liest sich wie ein Stammbaum, den niemand aufgeschrieben hat. Die notarielle Urkunde, auf die alles verweist, liegt nicht im Datenraum, und die Einsicht in die Grundakte braucht Wochen, nicht Tage.

Ein übersehenes Wegerecht steht später in einem Bericht, unter dem Ihr Name steht. Und es steht dort nicht als Ihre Meinung, sondern als Ihre Prüfung.

Der Scan, bei dem jede zweite Seite fehlt

Jemand hat den Ordner am Kopierer abgearbeitet und dabei nur jede zweite Seite erwischt.

Woran der Datenraum sonst noch krankt

Dazu die schrägen Handyfotos, die Kopie von der Kopie, der Kaffeefleck über der Unterschrift, der fehlende Stempel. Der Datenraum sieht vollständig aus und ist es nicht, und zwar mitten im Dokument, nicht auf der Dokumentenliste.

Auffallen tut das beim Lesen, und gelesen wird spät. Bis dahin steht in Ihrer Liste ein Haken.

Die Q&A-Runde, die eine Woche frisst

Sie sichten, Sie schreiben die Liste, Sie warten. Und in der Nachlieferung fehlt wieder etwas.

Warum der Zeitpunkt teurer ist als der Fund

Der Datenraum kommt spät, die Hälfte fehlt, und der Abgabetermin steht seit drei Wochen. Von Ihren wenigen Tagen ist einer weg, bevor Sie richtig angefangen haben.

Was am ersten Tag in die Q&A geht, kostet eine Zeile. Was in Woche zwei auffällt, kostet eine Runde.

„Ich will im Zug auf dem iPad mir das Projektanalyse-Dashboard angucken und sofort verstehen: Was ist das für eine Immobilie? Wo muss ich hingucken? Wo sollte ich genauer nachfragen? Welche Dokumente habe ich dafür vorliegen?“

Prüfer, über das, was er auf dem Weg zur Begehung braucht

Die andere Richtung

Sie prüfen im Ankauf. Und manchmal im Auftrag des Verkäufers.

Vendor Due Diligence: dieselbe Arbeit, andere Richtung

In der technischen Vendor Due Diligence prüfen Sie im Auftrag des Verkäufers: dieselbe Liste fehlender Unterlagen, dieselbe Begehung, derselbe Bericht, nur früher.

Warum das eine Preisfrage ist

Der Bestandsdatenraum ist über Jahre gewachsen, alles wurde hineingeworfen, und niemand weiß, was fehlt: welche Wartung nicht dokumentiert ist, welche Genehmigung nur als Kopie vorliegt, welcher Nachweis nie nachgereicht wurde.

Was die Gegenseite als Red Flag aufschreibt, drückt den Kaufpreis. Wir finden, was fehlt, damit der bessere Preis erzielt wird.

Ein Asset Manager über einen Befund, den er vor dem Verkauf noch schließen konnte: „Das hätte uns locker zehn Prozent im Preis gekostet. Zum Glück haben wir es vorher gefunden und lösen können.“

In vier Schritten

Vom Datenraum bis zur Unterschrift

Ihr Ablauf bleibt Ihr Ablauf. Er beginnt bei dem, was die Prüfung kippen kann.

Schritt 01

Datenraum anbinden

ZIP, SharePoint oder Drag-and-drop. Benannt nach Ihrer Systematik.

Schritt 02

Fehlende Unterlagen am ersten Tag

Dreistufig: Dokument da, Maßgabe erfüllt, Verweis vorhanden.

Schritt 03

Begehung mit Fotos und Notizen

Fotos und Notizen fließen zurück, Typenschilder werden gelesen.

Schritt 04

Bericht in Ihrer Vorlage

Ihre Kapitel, Ihre Tabellen, jede Aussage mit ihrer Fundstelle.

Was von Ihrem Tisch geht

Sechs Stellen, an denen das Suchen aufhört

Einmal angelernt, arbeitet AIMI nach den Prüfmaßgaben Ihres Hauses. Prüfen, bewerten und unterschreiben bleibt Ihre Arbeit.

Die Liste fehlender Unterlagen, am ersten Tag

AIMI gleicht dreistufig gegen Ihre Liste ab: Ist das Dokument da, genügt es der Maßgabe, und liegt vor, worauf es verweist.

Wie die Liste rausgeht

Ist der Grundbuchauszug jung genug? Und liegt die notarielle Urkunde bei, auf die er verweist? AIMI lernt Ihre Q&A-Listen aus früheren Projekten und stellt die neue in derselben Systematik zusammen, als Excel zum Weiterschicken.

Raus geht sie erst, wenn Sie sie freigegeben haben. Was nachgeliefert wird, gleicht AIMI automatisch gegen dieselbe Liste ab, ohne dass jemand erneut alles sichtet. Jede Iteration, die Sie nicht warten, ist ein Tag mehr fürs Prüfen.

Sie kennen das Objekt, bevor Sie aussteigen

Grundbuch, Bauordnungs- und Bauplanungsrecht, Altlasten, Kampfmittel, Denkmalschutz, Mieter und Stacking Plan stehen nebeneinander, jeder Befund mit seiner Fundstelle und jeder editierbar.

Dazu amtliche Daten und historische Landesbauordnungen nach Datum und Bundesland, weil für ein Gebäude die Ordnung seines Baujahrs gilt und nicht die von heute.

AIMI meldet Lücken, nicht nur Inhalte

Fehlende Seiten, fehlende Unterschrift, fehlender Stempel: Was unlesbar ankommt, steht als unlesbar in der Liste, nicht als geprüft.

Warum das im Bericht zählt

Die meisten Werkzeuge lesen, was da ist. AIMI erfasst zusätzlich den Zustand des Dokuments selbst, bis hin zur Kopie, auf der eine Unterschrift unter einem Fleck verschwindet.

Sichtbar bleibt dabei, welche Seite ein Mensch in die Hand nehmen muss, mit Dateiname und Seitenzahl.

Die Begehung kommt zurück, nicht als Fotoordner

Auffälligkeiten aus Ihrer Sichtprüfung werden verortet, Typenschilder gelesen, und wo Vertrag und Typenschild verschiedene Baujahre nennen, stehen beide nebeneinander.

Was mit Widersprüchen passiert

Der Zustand aus dem Datenraum und der Zustand von vor Ort liegen am selben Objekt. Widersprüche werden nicht geglättet, sondern mit Datum und Fundstelle gezeigt.

Aufgelöst werden sie von Ihnen. AIMI entscheidet nicht, welcher Stand gilt.

Aus dem Anlagenregister wird die CapEx

CapEx gegliedert nach DIN 276, gerechnet mit den Ansätzen aus Ihren bisherigen Berichten.

Warum Werkzeuge an dieser Stelle scheitern

Kostenstruktur ist selten ein Rechenproblem und fast immer eine Frage der Herkunft: wessen Ansätze, welche Nutzungsdauern, welche Gliederung. Marktdurchschnitte würden Sie ohnehin überschreiben.

AIMI lernt deshalb aus Ihren früheren CapEx-Ständen. Flächen kommen, wo möglich, aus amtlichen 3D-Daten.

Der Bericht klingt nach Ihrem Haus

Kein frei dichtendes Sprachmodell, sondern ein Lückentext in Ihrer Vorlage: Ihre Kapitelfolge, Ihre Tabellen, Ihr Logo.

Was AIMI dabei nicht tut

Frei formulieren. Aus Ihren Beispielberichten lernt AIMI nicht, was Ihr Haus meint, sondern wie es schreibt: Kapitelfolge, Satzbau, Tabellenform und die Formulierungen, die bei Ihnen immer gleich lauten.

Export 1:1 nach Word, Excel oder PowerPoint, mit Logo, Kommentaren und Markierungen. Ein Befund, der fehlt, fällt beim Gegenlesen auf. Ein Befund, der falsch verknüpft ist, fällt nicht auf, weil er sich richtig liest. Deshalb steht unter jeder Aussage ihre Fundstelle.

Zwei Projekte desselben Prüfers

Der Berichtsentwurf stand am selben Tag, Begehung eingerechnet.

Ein altes Areal mit vielen verschachtelten Flurstücken: rund dreißig Minuten die Ergebnisse gescannt, Q&A raus, begangen, den Bericht in drei Stunden geschrieben. Beim zweiten Projekt war der Entwurf fertig, als er aus dem Zug stieg. Das Gegenlesen gegen die Fundstellen und die Freigabe im Haus kommen danach dazu.

„Ich wollte eigentlich nur testen, ob es das überhaupt kann.“

Prüfer, bevor er die Projektanalyse zum ersten Mal aufschlug

Was er von den vorgeschlagenen Fragen übernommen hat

Vier von fünf Fragen hat er direkt übernommen, den Rest selbst neu geschrieben, ein paar hat er gelöscht. Das ist die Entscheidung eines Prüfers, in einem Projekt, an einem Tag, und keine Trefferquote.

Beim zweiten Projekt war er auf dem Weg zur Begehung vorbereitet, spielte danach die Fotos ein und schrieb den Bericht im Zug fertig. Am nächsten Morgen brachte er in Ruhe seine Tochter zur Kita, was er in dieser Woche eigentlich nicht mehr eingeplant hatte.

Wo AIMI aufhört

Sechs Sätze, die wir lieber vorher sagen als in der Demo

AIMI bewertet nicht

Ob eine Dienstbarkeit den Preis kostet oder eine Fußnote bleibt, entscheiden Sie. AIMI zeigt zu jedem Befund die Stelle im Original.

AIMI unterschreibt nicht

Jede maschinell erzeugte Aussage gehört gegen ihre Fundstelle geprüft, bevor sie im Bericht steht. Das ist Ihre Prüfleistung, und AIMI legt die Fundstelle dafür unter jede Aussage.

Aus einem unlesbaren Scan macht AIMI kein lesbares Dokument

Es sagt Ihnen mit Dateiname und Seitenzahl, welche Seite ein Mensch in die Hand nehmen muss.

Ein falsch verstandenes Dokument meldet sich nicht

Die unlesbare Seite meldet sich, das ist der einfache Fall. Der schwierige ist die Seite, die gelesen und falsch verstanden wurde.

Woran Sie den erkennen

Deshalb steht unter jeder Aussage die Fundstelle, markiert im Originaldokument, und deshalb gibt es keine Zusammenfassung ohne Quelle. Ein falsch verstandener Befund fällt beim Aufschlagen der Fundstelle auf, nicht bei der Abnahme. Genau dafür ist der Sprung ins Original einen Klick entfernt und nicht drei.

Einen Auswertungsgrad je Dokument versprechen wir hier nicht. Was heute geht und was in Arbeit ist, sagen wir Ihnen schriftlich, bevor Sie sich entscheiden.

AIMI nennt keine Trefferquote über Projekte hinweg

Wir hätten sie nur aus den Projekten, die gut gelaufen sind. Lassen Sie AIMI gegen ein abgeschlossenes Projekt laufen, dann haben Sie Ihre Zahl.

AIMI nimmt Ihnen die Sorgfalt nicht ab

Die Prüfung bleibt Ihre Leistung, und wer für den Bericht einsteht, bleibt derselbe. AIMI ist ein Werkzeug in dieser Prüfung und tritt an keiner Stelle an Ihre Stelle.

Und was es kostet

Kein Jahresvertrag und keine Nutzerlizenzen: Ob zehn Leute Zugang haben oder zwei, kostet nichts extra. Bezahlt wird, was durchläuft, aus einem Guthaben, das Sie vorher festlegen.

Ein Mandat, das über Jahre mitläuft, kostet, was es liest, nicht was es lagert. Die Größenordnung für Ihren Fall nennen wir nach einem kurzen Blick hinein, im ersten Gespräch und nicht nach drei Terminen.

Bevor das erste Dokument hochgeht

Was Ihre IT zuerst fragt

Was belegt ist, steht hier. Wo wir den Nachweis nicht haben, steht das genauso.

Wo laufen die Modelle, und wer sieht unsere Dokumente?

Ausschließlich in europäischen Rechenzentren, getrennt je Unternehmen. Betrieben werden die Rechenzentren von Microsoft, AWS und Google; welcher Vertrag welche Zusage trägt, legen wir Ihrer IT schriftlich vor. Ihre Vorlagen und Ihre Ansätze bleiben in Ihrem Unternehmen. Mit Ihren Daten wird kein Modell trainiert, weder unseres noch das eines Anbieters.

Ist das schon einmal durch eine Konzern-IT gegangen?

Einmal vollständig: eine Unternehmensgruppe mit mehreren hundert Mitarbeitern, sämtliche Freigaben durchlaufen. Ob wir den Kontakt dorthin herstellen dürfen, entscheidet dieses Haus. Fragen Sie danach, wir fragen dort nach. Was wir nicht belegen können, steht hier nicht. Was Ihre IT für die Freigabe braucht, legen wir schriftlich vor, bevor Sie sich entscheiden.

Wie lange dauert die Einrichtung?

Datenraum andocken, gelesen wird im Hintergrund, eingerichtet ist das an einem Tag. Wie lange eine Freigabe in Ihrem Haus dauert, entscheidet Ihre IT und nicht wir.

Was Ihre IT dafür braucht, gehört nicht auf eine Website, sondern in ein Dokument: Auftragsverarbeitung, Unterauftragnehmer, wo die Modelle laufen, wie Unternehmen getrennt sind, Löschfristen. Das bekommen Sie vor dem ersten Dokument, nicht danach.

Europäische Rechenzentren Auftragsverarbeitung nach Art. 28 Getrennt je Unternehmen Kein Modelltraining mit Ihren Daten
Und wo lernt der Nachwuchs dann noch das Handwerk?

Die Sorge ist berechtigt: Wer nie gesucht hat, lernt auch nichts. Der Junior bekommt deshalb keine fertige Antwort, sondern den Befund mit der Fundstelle daneben. Er sieht, warum ein Dokument fehlt, und er sieht es gegen die Prüfmaßgaben Ihres Hauses.

Das Urteil übt er weiter selbst. Es dauert nur nicht mehr drei Wochen, bis er beim Urteil ankommt, und er kommt an mehr Fällen in derselben Zeit vorbei. Was AIMI ausdrücklich nicht ersetzt, ist der Senior, der danebensitzt.

Wie fängt das erste Projekt an, und wie kommt es ins Haus?

Für den Anfang genügen Ihre Berichtsvorlage, ein paar Beispielberichte und eine alte Q&A-Liste. Das Anbinden des Datenraums dauert Minuten, gelesen wird im Hintergrund, eingerichtet ist das an einem Tag. Am ehrlichsten sehen Sie das an einem abgeschlossenen Projekt: Sie wissen, was drinsteht, und Sie sehen, was gefunden und was als fehlend gemeldet wird.

Danach gilt es im ganzen Haus. Projekte haben Sichtbarkeitsstufen und eine Projektleiter-Rolle, Teams teilen sich denselben Projektstand, und was Ihr Haus AIMI beibringt, bleibt in Ihrem Unternehmen.

Wir haben schon KI-Assistenten im Haus, warum noch etwas?

Ein Chatfenster klingt immer überzeugend, und ein einzelnes Dokument liest jedes Werkzeug. Ein Datenraum ist aber kein Gespräch, und was niemand fragt, findet dort auch niemand.

Ein Geschäftsführer, der solche Werkzeuge schon nutzt: „Wir haben KI-Assistenten im Einsatz, aber halt nur einzelne Dokumente. Das kommt schnell an seine Grenzen. Ich habe ein 2000 Seiten Statik-Gutachten, das musste ich mühselig umformen.“

AIMI arbeitet deshalb einen festen Prüfweg ab, Kapitel für Kapitel, und markiert auch, wo es nichts findet. Erprobt wurde das nicht im Labor: Kritische Ingenieure haben die Ergebnisse in Entwicklungspartnerschaften gegengelesen.

Unter dem Bericht steht Ihr Name.

Mit AIMI steht er anders dort: gelesen ist, was lesbar war, benannt ist, was es nicht war, und fertig, bevor der Termin drückte. Nehmen Sie ein Projekt, das Sie schon abgeschlossen haben, und vergleichen Sie.

Auch als Pilot in einem laufenden Projekt möglich, unter Vertraulichkeit und mit den Unterlagen für Ihre IT vorab.

15 Minuten am Telefon

Sie hinterlassen Ihre E-Mail-Adresse, wir melden uns für einen Termin. Unterlagen brauchen wir dafür nicht.